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        1. 投顾之星

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          库存向左房价向右 楼市拐点来了?专家:跌回15年很难

          2018年10月30日 10:53:43 东方财富网

            摘要

            【库存向左房价向右 楼市拐点来了?专家:跌回15年很难】无论是最新公布的房屋库存数据、还是房价数据都表明,此前“高烧不退”的中国楼市正在降温!但综合专家观点看,虽然“降价退房”消息频现,但楼市拐点尚未真正到来!而指望房价跌回起涨点更是不可能,预测总体可有15-25%的跌幅。(东方财富网)

            无论是最新公布的房屋库存数据、还是房价数据都表明,此前“高烧不退”的中国楼市正在降温!但综合专家观点看,虽然“降价退房”消息频现,但楼市拐点尚未真正到来!而指望房价跌回起涨点更是不可能,预测总体可有15-25%的跌幅。

            9月楼市库存显著攀升

            近日,易居研究院公布的最新数据显示,截至2018年9月底,受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米,环比增长2.9%,同比减少5.5%。

            数据显示,2015年1月以来全国100城库存规模就呈现出?#20013;?#24615;的下跌态势,中间个别月份虽有反弹,但下跌的趋势没变。而今年9月库存规模明显增长,同时显著攀升。

            

           

            (图片来源:易居研究院)

            易居研究院智库中?#38590;?#31350;总监?#26174;?#36827;表示,“从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,6月首次出现同比正增长态势,7至9月继续同比正增长,这意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然继续同比下跌,但跌幅是在?#20013;?#25910;窄的。”

            易居研究院报告认为,9月份全国百城库存数据出现上涨,说明供给规模较大,而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大,进而会更?#21491;?#36182;以价换量的策略。

            ?#26174;?#36827;指出,房价过高的态?#24179;?#36880;渐受到遏制,今年第四季?#28982;?#35768;会有更多房企加入到降价促销的行列中。对于购房者而言,房价泡沫正在减少。

            张大伟:

            楼市的确到了卖不完的时代

            中原地产张大伟表示,从全国房地产市场看,库存依然在去化,暂时不存在库存突然增加的可能性,但热点城市在统计数据上出现了库存的明显增加,这主要是因为供应量的增加。特别是之前积压的部分房源入市。从最近市场的去化看,的确到了卖不完的时代。

            整体看,楼市刚刚入秋,除了少数几个城市外,市场依?#36824;?#19981;应求。而何时库存才会出现拐点,楼市已没有‘金九银十’。9月超过六成城市的成交量同比出现下调。从市场看,2017年来,大部分热点城市的楼市已全面限价,这种情况下,房地产市场已没有淡旺季之分,市场更多看限价政策?#38590;?#26684;与否。

            9月房价涨势普遍降温

            而楼市库存上升的同时,全国房价?#36130;?#36941;处于降温状态!此前10月20日国家统计局公布的2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格显示:

            一线城市新建商品住宅?#25237;?#25163;住宅销售价格环比均下降; 二三线城市涨幅回落,降温可以说是全国楼市的主要特点。

            据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中:上海和深圳分别下降0.1%和0.2%,?#26412;?#25345;平,广州上涨0.4%;二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%,其中:?#26412;?#21644;上海均下降0.2%,深圳持平,广州上涨0.2%。

            

           

            (图片来源:央视财经)

            中原地产张大伟认为,“所有一线城市中,只有广州上涨,但实际上广州9月份的楼市已经有所降温,出现上涨是因为受到了‘双合同’泛滥的影响。”

            二三线城市的涨幅也有所回落。9月份有64城新房价格环比上涨,相比8月份的67个已经出现了减少。

            31个二线城市新建商品住宅?#25237;?#25163;住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。

            

           

            (图片来源:央视财经)

            35个三线城市新建商品住宅?#25237;?#25163;住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

            

           

            (图片来源:央视财经)

            58安居客房产研究院首席分析师张波认为,9月楼市受到政策因素的强烈影响,除中央的宏观调控外,?#26412;?#20844;积金“认房认贷”、深圳“731新政”、上海共有产权等“一城一策”,对房地产市场精准调控,这也让楼市出现普遍降温态势。

            目前说拐点为时尚早

            而对于近期被媒体频频报道的“业主维权要求降价、甚至退房”的消息。招商证券研报指出,近期关于房地产行业的新闻报道多呈负面,例如“金九银十”销售偏淡、降价、开发商信贷紧缩和政策?#25112;簟?/p>

            由于舆论通常关注最负面的情况,而公司常常指引最亮丽的一面,因此招商证券认为楼市的真实情况可能介于这两者之间。

            招商证券表示,例如市场正在放缓但并未爆仓;降价可能是必要的,但不是大幅度的;主要开发商的资金承压但仍远未达到信用违约边缘。

            新城控股副总裁?#36153;?#25463;表示,“降价行为或只存在于局部地区,且截止到目前,未出现蔓延之势。整个市场并不像有些企业说的那样悲观。全国所有城市中,下降的城市占比约为20%,上涨的城市约为30%,有涨有跌的城市大概占50%,我觉得这不能反映整体情况。”

            也有房企销售人士表示,降价更多是吸引改善型需求。对于这部分人?#28023;?#23567;降并无效果。部分楼栋部分户型较大幅度下降会真正带来成交量。

            ?#26174;?#36827;则认为,对于当前开发商来说,降价属于相对主动行为,即近期市场的供应项目太多,房企主动降价也是有利于资金回笼。若是项目销售回款效果好,那么降价策略就会减少。单纯看过去的楼市表现,交易一直不错,近期调整也是正常的。

            ?#26174;?#36827;表示,“目前说市场有拐点还为时过早,实际上地产行业的降温和调整都是存在的,即便是近期有降温,也不排除后续几个月还是会有反弹的空间。所以对于市场并不用太过于悲观。”

            杨红旭:

            房价总跌下跌15-25%

            易居研究院副院长杨红旭则在10月28日表示,相当多的网友,希望房价能跌回到本轮上涨之前,?#24067;?015年上半年(对于一二线来说)、或2016年上半年(对于三四线来说)。?#24067;矗?#19978;涨一倍或两倍的城市,房价下跌五成或七成。

            老杨想说的是:趁早断了这一念想!对于多数城市来说,房价将总体下跌15-25%。我说的是总体,个体的跌幅可能小于总体,也可能大于总体。至于环京部?#20540;?#21306;,房价下跌四成或五成,这在全国?#27573;?#20869;,只是极端情况!

            

           

            楼市调控松动了吗?

            新华社:决不会半途而废

            而近期,部?#20540;?#21306;部分银行房贷利?#39135;?#29616;下调,被视为“楼市调控松动”的信号。

            新华社10月29日文章观点指出,当前有些?#21491;?#35748;为,经济下行压力加大可能促?#25296;?#24220;放松房地产调控。要明确的是,根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神,决不会?#24066;?#25151;地产调控半途而废、前功尽弃。

            对于房贷利率下调,苏宁金融研究院宏观经济研究中心主?#20301;?#24535;龙也表示,近几个月央行降准?#28982;?#24065;政策微调,市场整体流动性宽松使得银行的资金成本有所下降,首套房利率下调属于正常现象。

            对于未来房价走势。新华社文章指出,不立不破,在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际,在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期,不会?#24066;?#20219;何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。


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